Em todo o País, milhares de produtores rurais enfrentam um obstáculo silencioso, mas que pode comprometer financiamentos, vendas e até mesmo a sucessão familiar: a ausência de matrícula atualizada em cartório. Apesar de possuírem documentos como CCIR, ITR, CAR e georreferenciamento em dia, muitos imóveis continuam, do ponto de vista legal, fora do mapa.
É comum o produtor acreditar que estar com a documentação administrativa atualizada significa ter o imóvel regularizado — o que é um equívoco. “O CCIR, o ITR, o CAR e o georreferenciamento são documentos essenciais, mas não substituem a matrícula registrada em cartório, que é o único documento capaz de provar a titularidade da propriedade”, explica.
A legislação brasileira exige uma série de registros para comprovar a regularidade do imóvel junto aos órgãos ambientais e agrários: CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) – emitido pelo INCRA, é obrigatório para movimentações legais do imóvel, como venda ou financiamento; ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural) – é o tributo federal cobrado anualmente, regulamentado pela Lei nº 9.393/1996.
Além dos citados acima é necessário o CAR (Cadastro Ambiental Rural) – criado pela Lei nº 12.651/2012, é um registro público eletrônico obrigatório para todos os imóveis rurais e funciona como um raio-x ambiental da propriedade e o Georreferenciamento – regulado pelo Decreto nº 4.449/2002, exige que os imóveis rurais tenham seus limites geográficos definidos por coordenadas geodésicas. A partir de 31 de dezembro de 2025, a obrigatoriedade será estendida a propriedades de qualquer tamanho.
Essa documentação é imprescindível para acessar crédito agrícola, renovar financiamentos ou comprovar a regularidade da terra. Mas nenhum desses documentos comprova, por si só, que o imóvel está juridicamente no nome do produtor.
A matrícula do imóvel é o documento oficial registrado no Cartório de Registro de Imóveis que comprova quem é o proprietário legal da terra. Sem ela, o imóvel não existe formalmente — mesmo que haja ocupação física há décadas. Ela valida todos os outros documentos. Sem ela, o produtor não consegue vender pelo valor de mercado, não pode fazer inventário nem acessar determinados tipos de crédito”, afirma o especialista. Além disso, a falta de matrícula impede o planejamento sucessório, deixando herdeiros em situação vulnerável.
Dados do INCRA indicam que o Brasil possui cerca de 5,7 milhões de imóveis rurais cadastrados, mas uma parcela significativa desses ainda não possui matrícula atualizada ou regularização fundiária concluída.
O problema da informalidade não se restringe a pequenos agricultores. Grandes propriedades também enfrentam entraves jurídicos por ausência de matrícula ou sobreposição de registros. Em muitos casos, a escritura até existe, mas nunca foi levada a registro, o que compromete qualquer tentativa de formalização.
A Lei nº 13.465/2017, que trata da regularização fundiária rural e urbana, trouxe avanços importantes, como a possibilidade de regularização de imóveis por meio de usucapião extrajudicial ou legitimação fundiária, mas o processo ainda enfrenta entraves burocráticos e falta de orientação técnica no campo.
Regularizar a matrícula é mais do que uma obrigação legal — é um passo estratégico para o desenvolvimento rural. Um imóvel com matrícula em dia: Ganha valorização de mercado; Pode ser vendido, doado ou transmitido por herança com segurança; Permite o acesso a políticas públicas e linhas de crédito específicas e, principalmente, evita disputas judiciais e conflitos fundiários. O imóvel sem matrícula está invisível para o sistema jurídico. Ele existe no campo, mas não no papel. Isso gera insegurança, tanto para o produtor quanto para investidores, compradores ou herdeiros.
O produtor rural que ainda não tem a matrícula atualizada do seu imóvel, procure orientação jurídica especializada. Ter todos os documentos administrativos em dia é importante, mas é a matrícula que fecha o ciclo da regularização fundiária com validade plena.
*Aleksander Szpunar é especialista em Direito Imobiliário e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB de Águas de Lindóia/SP.
