A tendência global ao uso do modelo moderno dominante de expansão urbana horizontal dispersa e linear de baixa densidade, fundado no transporte individual e baseado em centralidades, limites difusos e na elevada pressão sobre o mercado imobiliário, está em confronto com a sustentabilidade das cidades. Este modelo gera deseconomias pela inviabilidade financeira na dotação de infraestrutura, pelos custos sociais em diluir os serviços e a infraestrutura em áreas pouco densas e pelos impactos ambientais, causados essencialmente pela demanda de transporte automotivo individual ou coletivo que percorre longas distâncias entre o centro e a periferia (1).
Ressalta-se que se define a sustentabilidade urbana pela eficiência no uso dos recursos econômicos, ambientais e sociais, considerando-se um limite de tamanho compatível com as características do sítio urbano e a capacidade de distribuir equitativamente os benefícios e ônus da experiência urbana, oferecendo níveis de qualidade de vida a todos os habitantes, no presente e futuro (2).
Instigar o debate sobre o perímetro urbano é mister, pelas ocorrências constantes de mudanças neste limites nas cidades, fundadas em interesses privados e políticos, que denotam fragilidade dos gestores municipais.
Estudo realizado em Palmas, capital do Estado do Tocantins, cidade planejada que apresenta sérios problemas urbanos resultantes do crescimento desordenado e dos vazios urbanos, com reflexos diretos no custo de urbanização, mostrou que a dispersão e os vazios urbanos revelaram contradições em relação à proposta dos planejadores, de urbanização concentrada e adensada, ao longo do seu processo de ocupação.
Plano de Viabilidade de implantação, Ocupação Leste/Oeste, Palmas TO. Arquiteto Luiz Fernando Cruvinel / Website Grupo Quatro
Destacam-se, como questão central, as incoerências: Qual a razão do plano urbanístico da cidade, previsto para acolher uma população de 2 milhões de habitantes, abrigar atualmente apenas 139 mil? (3) Pondera-se no contexto que da população urbana de 222 mil habitantes 83 mil estão fora deste plano; Outra questão: Se existe um plano-diretor participativo vigente, aprovado pela Lei Complementar nº 155/2007, que delimitou a área urbana da cidade, justifica em 2011, por forte pressão política estimulada pelo setor imobiliário, querer expandir o perímetro urbano da cidade, desconsiderando o pacto social estabelecido, considerando o quadro desfavorável demonstrado por diversos estudos?
As contradições da ocupação da cidade de Palmas
O município de Palmas implantado em 1989 possui área de 2.218,94 km² e população de 228.297 habitantes. A sua área urbana, possui 222 mil habitantes, que representa 97,12% da população do município (4) e o seu plano urbanístico original abriga atualmente 7% da população prevista, sejam 139 mil de 2 milhões de habitantes, registrando uma ociosidade de 93%, na ocupação desta região da cidade, em termos de densidade demográfica.
O plano urbanístico de Palmas de 1989 definiu o perímetro urbano em 110,8 km² a partir de então sofreu varias alterações. Logo em 1992, terceiro ano da implantação da cidade, pela ocorrência da expansão linear da cidade (região sul) agregou à sua dimensão geográfica mais 117,4 km² (representados pelos Bairros Aurenys e outros). Nova expansão se deu em 2002 em direção a região norte da cidade e foram acrescidos ao perímetro urbano 57,4 km². Nessa época, a cidade atingiu a área de 286,2 km² de perímetro urbano e 35 km linear de extensão norte-sul. Em 2007, por proposta de redução do perímetro urbano da cidade contemplada no Plano-diretor, a região norte perdeu o status de urbana, retornando à sua condição de rural. O debate acerca dos limites do perímetro urbano retornou em 2011, por forte pressão política orquestrada pelo setor imobiliário, com o objetivo de reincorporar ao perímetro urbano a área “perdida” da região norte. Acrescenta-se a questão já grave o forte lobby de setores econômicos para a incorporação ao pacote uma nova área localizada na região leste da cidade, ocupada pela elite local, por meio de loteamentos irregulares. Pondera-se que a área em questão é cortada por barreira física (rodovia estadual) e funciona como um escudo para área de fragilidade ambiental.
Funções urbanas, zoneamento, Palmas TO. Arquiteto Luiz Fernando Cruvinel / Website Grupo Quatro
Segundo Renato Cymbalista (5), a cidade de Palmas concentra o núcleo rico no seu plano urbanístico na região central, e os pobres são expulsos para locais distantes. O governo continua a reter terras de propriedade do Estado para especulação imobiliária, este fato deveria levá-lo à responsabilização civil, com a aplicação da constituição federal e de leis ordinárias pertinentes.
Segundo Flavio Higuchi Hirao (6), não é possível entender o processo de segregação espacial se o governo é detentor de grande parte das glebas urbanizadas na região central. Outra fatia considerável das áreas está nas mãos das empreiteiras que receberam os imóveis em dação de pagamento para realização de obras na cidade. Portanto, detecta-se empiricamente não ser do planejamento urbano o problema, mas sim da vontade política para quebrar este ciclo de dominação.
Pode-se afirmar que os vazios urbanos em Palmas inviabilizam investimentos em equipamentos, transporte coletivo e outros serviços, e ainda contribuem para o surgimento de ocupações irregulares. Há necessidade de se encontrar forma de ocupar esses espaços vazios, embora os mecanismos do Estatuto da Cidade não estão sendo eficientes quando comparados com a valorização do mercado imobiliário, em Palmas é vantajoso pagar IPTU progressivo quando o ônus é comparado com a valorização do terreno sem edificação (7).
Para Jorge Willhein, “a urbanização se processou basicamente pelo parcelamento do solo urbano, pelo florescimento desta atividade especulativa e comercial”, “responsável por grandes fortunas e poderosos interesses” (8). A urbanização extensiva, considerada como o processo de incorporação horizontal de áreas rurais adjacentes aos núcleos urbanos, é uma ideia cara ao urbanismo brasileiro, que resulta no crescimento da mancha urbana (9).
O desrespeito ao planejamento e falta da gestão do território urbano causam efeitos perniciosos à sociedade e ao crescimento econômico, refletindo-se nos aspectos jurídicos, políticos e de sustentabilidade. Palmas, em razão desse processo de ocupação, expansão sem adensamento, possui o maior custo per capita de urbanização do País, estimado por estudo realizado em R$ 216,79, este custo comparado com Belém PA cai para R$ 84,27 e com Goiânia GO para R$ 65,72 (10).
Plano Diretor de Palmas TO. Arquiteto Luiz Fernando Cruvinel / Website Grupo Quatro
Considerações finais
O estudo realizado constatou que se firmou na cidade um procedimento essencialmente especulativo, a valorização da terra por si só. Essa prática improdutiva induz a valorização exorbitante do solo que é benéfica apenas aos proprietários das áreas, em detrimento aos interesses públicos e da sociedade.
Outro ingrediente imperativo detectado é a baixa densidade urbana da cidade, 12 habitantes por hectare, prevista para 300. A densidade é um elemento-chave do processo de planejamento, e são necessárias medidas para o adensamento da área central da cidade de Palmas, que somente será possível com a permanência do atual perímetro urbano. A expansão urbana neste momento seria desastrosa, conforme demonstrado neste estudo.
Densidade demográfica e custo de urbanismo per capita em capitais selecionadas, em reais (R$) 2005 / Desenho do autor
As áreas urbanizadas da região central de Palmas não estão adensadas, a ocupação da cidade continua sendo desordenada, premissa confirmada pelo excesso de vazios urbanos. Dessa maneira, a expansão desnecessária, objeto de pressão política, resultaria no reforço da especulação imobiliária, além de obrigar a Prefeitura a estender suas redes de infra-estrutura.
Atualmente, os vazios urbanos são causadores do elevado custo de urbanização na cidade, devido à necessidade de implantação e manutenção da infra-estrutura, equipamentos e serviços públicos, em locais distantes, já que a cidade na sua realidade contemporânea se encontra espraiada.
A cidade compacta com densidade adequada proporcionaria a eficiência na oferta de infra-estrutura, diversidade da mobilidade urbana, acessibilidade a todos, controle social, humanização e vitalidade urbana, acesso aos consumidores e eficiência do transporte urbano coletivo.
A lógica da redução de preço da terra pela dispersão da cidade, apregoada pelos loteadores, não se concretiza pela dinâmica do deslocamento, dado ao ciclo de vida das localizações. Verifica-se, que a expansão sem planejamento traz a expectativa da captação de um fluxo monetário futuro, induzido pela modificação da ordem espacial que estabelece ao empresário urbano a sua capacidade de bancar os vazios urbanos, considerando as variáveis do custo de produção habitacional e da ineficiência dos mecanismos de tributação.
Portanto, a expansão urbana desordenada reafirma a especulação nas demais localidades da cidade pelo comparativo de localização. Ao comparar uma localidade longínqua sem infraestrutura e serviços, a terra melhor localizada recebe os ingredientes que agregam valor, como mobilidade e acessibilidade. Assim, o crescimento desordenado da cidade não equilibra o mercado de terras, ao contrário, estimula a valorização configurada na ordem especulativa.
Densidade por hectare, projeção 10 anos / Desenho do autor
O controle urbano permite parcelamentos para fins urbanos dimensionados de acordo com o Planejamento da cidade; políticas de dotação de infraestrutura urbana organizada; políticas de controle da expansão do uso e da ocupação do solo urbano; também evita ocupação de áreas inadequadas; controla os vazios urbanos e possibilita melhor controle sobre especulação imobiliária e tributação imobiliária.
Conclui-se, a cidade compacta com a gestão adequada da expansão urbana é medida de garantia para torná-la sustentável. No caso de Palmas existe um perímetro urbano vigente pela Lei nº 155/2007 respaldado pela sociedade, que não deve ser alterado, até como medida de racionalização de custos da cidade, para torná-la viável devido a baixa densidade atual na região central da cidade.
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