No último dia 26 de outubro, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, com repercussão geral, pela validação da possibilidade de instituições financeiras tomarem os imóveis dados como garantia em contratos de financiamento imobiliários sem a necessidade de autorização judicial.
De acordo com o ministro relator, Luiz Fux, a execução extrajudicial não afasta o controle judicial, visto que caso o devedor verifique alguma irregularidade no procedimento, pode acionar o Poder Judiciário para a proteção de seus direitos.
Entretanto, devemos destacar que a medida já era prevista na Lei 9.514/1997, que versa sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, e praticada no dia a dia. A decisão apenas confirmou a constitucionalidade da medida prevista legalmente e foi exarada com repercussão geral - ou seja, vale para todas as ações a respeito do tema em qualquer instância de Justiça no país -, mas desde 1997 já funciona desta forma.
Conforme a Lei 9.514/1997, após o vencimento parcial ou total da dívida e da constituição em mora do devedor, as instituições financeiras já podem procurar o Cartório de Registro de Imóveis competente, que irá intimar o devedor para satisfazer o débito no prazo de 15 dias.
Passado esse prazo, caso o devedor não efetue o pagamento, após 30 dias será consolidada a propriedade em nome da instituição financeira, que terá o prazo de 30 dias para promover o leilão do imóvel.
É importante, todavia, salientarmos que caso o banco pratique alguma irregularidade, o proprietário do imóvel poderá ajuizar ação competente e discutir o tema no Poder Judiciário.
Vale destacar que a decisão do STF não impede o proprietário do imóvel de ajuizar as ações cabíveis, mas agiliza o processo de retomada pelos bancos em casos em que a dívida realmente existe.
Aliás, ainda em 2021, o STF já havia fixado o tema 249, que também autoriza a execução extrajudicial para a tomada do imóvel dado em garantia em contratos de financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro de Habitação. Ou seja, já havia validado esse tipo de tomada de imóvel para a maioria dos financiamentos feitos no Brasil.
Segundo dados recentes do Banco Central, existem cerca de 7,8 milhões de contratos ativos de financiamento habitacional no Brasil tinham o próprio imóvel como garantia do pagamento. O número representa 99% do total de imóveis com financiamento habitacional. Modelo conhecido como alienação fiduciária.
Portanto, na prática, a decisão recente chancelou a previsão legal da tomada extrajudicial do imóvel dado em garantia na alienação fiduciária, diminuindo os custos de crédito, ante a maior segurança jurídica do negócio e, consequentemente, diminuirá a demanda do Poder Judiciário que já é sobrecarregado.
*Giovanna Falcaro é advogada especialista em Direito Civil da Falchet e Marques Sociedade de Advogados.
