Todo final de ano os lojistas situados nos shopping centers se deparam com o chamado “décimo terceiro aluguel”. Afinal de contas, é legal a cobrança? Existe justificativa econômica para a sua incidência?
Vale lembrar que, como regra, os empreendimentos são remunerados por meio dos aluguéis mínimo, percentual ou variável e dobrado em dezembro, além da taxa de administração, normalmente calculada sobre os encargos locatícios. Cumpre destacar que há centros de compras que exigem ainda o “décimo quarto aluguel” com vencimento todo mês de junho, em virtude do Dia das Mães.
O aluguel dobrado em dezembro é incluído nos contratos de locação desde a criação dos primeiros shoppings no Brasil. Na década de 80, por exemplo, o Brasil sofria com uma inflação severa, sendo comum os consumidores efetuarem compras planejadas, deixando para comprar os presentes de Natal em dezembro. Atualmente, não observamos esse cenário e, além do mais, temos a “Black Friday” em novembro, a qual compete com dezembro em termos de vendas.
Ou seja, atualmente, inclusive com o aumento no número de shopping centers, não se verifica, principalmente para alguns segmentos, o aumento das vendas a ponto de dobrar o faturamento normal da loja. Se não já bastasse, se o lojista vender muito, o aluguel percentual remunerará o empreendedor proporcionalmente.
Por outro lado, setores como alimentação, farmácia, pet shop etc., nem de longe chegam a crescer em vendas no patamar de 100%. E precisam ainda administrar maiores custos operacionais, como décimo terceiro salário, entre outros.
Em resumo, creio que não existe justificativa econômica para a prática do aluguel dobrado em dezembro no sentido de que se caracteriza como uma imposição dos shoppings, cuja única função é aumentar as suas receitas.
Do ponto de vista jurídico, salvo uma ou outra decisão de primeira instância isolada, o entendimento pacificado é pela legalidade da cláusula, sob o fundamento de que decorre da “vontade das partes”. Aqui vale a ressalva que é notório o poder econômico dos empreendimentos e, por tal razão, a facilidade de impor condições contratuais aos seus inquilinos.
A recomendação é que os lojistas busquem afastar nas negociações a inserção do aluguel dobrado em dezembro (atenção que por vezes a previsão está nas normas gerais e não no contrato de locação em si) ou que pelo menos seja reduzido para 50% a mais, por exemplo.
Outra possibilidade interessante é dividir a “dobra” com outros meses nos quais a operação respectiva sofra positivamente com sazonalidade. Por exemplo, lojas de chocolate prever 150% de aluguel mínimo na Páscoa e 150% no Natal.
*Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros "Shopping Centers - Limites na liberdade de contratar", São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Colunista do site “Central do Varejo” e do Portal “Sua Franquia”. Coordenador da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF - Associação Brasileira de Franchising. Membro da Comissão de Franquias da OAB/SP. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.
