Em busca de alternativas para evitar a crescente inadimplência no financiamento e uma possível bolha imobiliária, bancos apresentam a mutuários formas de suspensão do pagamento de prestações por período que pode chegar a até um ano. A medida é interessante a curto prazo, pois poderá aliviar as contas do mutuário que está ou estava desempregado, além de lhe garantir um prazo maior de tranquilidade sem se preocupar com uma possível execução do contrato de financiamento. Contudo, é importante estar bem atento às propostas apresentadas, uma vez que a médio e longo prazo pode significar pagamento maior de juros, como alerta especialista da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).
Dentre as medidas oferecidas estão carência de até um ano para pagamento de prestações, alongamento do prazo do financiamento, incorporação de parcelas vencidas no saldo devedor e utilização do saldo em conta de FGTS, como informa o vice-presidente da ABMH, Wilson César Rascovit. “No que se refere à carência, a ideia central é diluir o valor que não foi pago ao longo na dívida total do financiamento, acrescido de juros. É importante observar a forma como será operacionalizada tal incorporação para não cair em uma armadilha”, alerta.
A justificativa para a preocupação é que as prestações que não são pagas durante o período de carência são calculadas mensalmente pelo sistema de amortização do contrato e nelas já incidem juros. “Uma vez incorporada a prestação com os encargos remuneratórios no saldo devedor, ao gerar nova prestação, incidirão novos juros, havendo então o que se chama de capitalização de juros. O mais correto seria computar em separado tal prestação não paga ou então excluir dela os juros remuneratórios para não incorrer nessa prática tão nefasta para o mutuário”, orienta Wilson Rascovit.
Esta situação ocorre para os casos em que o mutuário utiliza a modalidade exclusiva de incorporação das prestações no saldo devedor, como informa o vice-presidente da ABMH. “Importante destacar que, nesses casos, o reflexo imediato é o aumento da prestação a ser paga. Então, se o mutuário não aguenta pagar uma prestação de R$ 1.000, por exemplo, ao optar por uma carência ou pela incorporação de prestações não pagas, ele deve ter em mente que a prestação que pagará futuramente será obviamente mais alta, pois ele acaba de aumentar a base de cálculo, qual seja o próprio saldo devedor.”
Por outro lado, as duas outras medidas – alongamento do prazo de financiamento e utilização do saldo em conta de FGTS – são mais interessantes. A primeira pode implicar também no pagamento de mais juros para o banco, porque, quanto mais tempo se demora para devolver o capital, mais você remunera o agente financeiro. “Porém, de imediato, o que se tem é a diminuição do valor da prestação, o que pode ser a solução para muitas famílias que viram sua renda mensal diminuir. Por outro lado, nada impede que o mutuário, em uma situação financeira melhor, faça amortizações do saldo devedor, sendo tal medida extremamente vantajosa do ponto de vista de redução da dívida e do quanto se paga de juros para o banco”, explica Wilson Rascovit.
Já a utilização do saldo em conta de FGTS depende de preenchimento de requisitos da Lei 8.036/90 e pode abarcar tanto a amortização extraordinária do saldo devedor, quanto a quitação de prestações em aberto, conforme o vice-presidente da ABMH. “Em razão da baixa remuneração do FGTS, é muito indicado utilizar o saldo para pagamento das prestações ou de amortização do saldo devedor, pois na grande maioria dos casos os juros que remuneram o financiamento são sempre mais altos do que o FGTS. Financeiramente falando, a utilização do saldo de conta de FGTS diminui o prejuízo que o mutuário tem com o pagamento de juros no financiamento habitacional.”
Sobre a ABMH
Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 10 estados (confira abaixo), além do Distrito Federal, e presta consultoria jurídica gratuita.
