Com a crise econômica e as recentes mudanças para se financiar um imóvel, é comum que haja um aumento da dificuldade para arcar com os compromissos assumidos. Assim, a solução é tentar renegociar a dívida com o banco, algo que nem sempre é fácil. Mesmo assim, a recomendação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é buscar um acordo.
O primeiro passo é negociar com a instituição financeira, se possível para aumentar o prazo do financiamento, mas sem aumentar a taxa de juros, como recomenda o vice-presidente da ABMH, Wilson Rascovit. “Atualmente, como existe a alternativa de portabilidade do crédito habitacional, se não houver acordo com a instituição financeira originária, o mutuário/devedor pode verificar as condições de financiamento com outro banco, e – se for o caso – migrar para ele.”
Outra alternativa é utilizar o FGTS para pagamento de parte das prestações que estão a vencer, o que pode ser feito no limite de até 80% do valor da parcela mensal. “Também é possível utilizar o Fundo para quitação das prestações em atraso, mas essa última alternativa é possível somente por meio do Judiciário”, informa Rascovit.
Quanto à portabilidade bancária, ou seja, possibilidade de transferência de operações de crédito (empréstimos e financiamentos) de uma instituição financeira para outra, o vice-presidente da ABMH diz que o mais importante é verificar se a taxa de juros e o índice de correção monetária realmente podem ajudar a diminuir a dívida. “Se a taxa de juros for maior, não compensa portar. O mesmo raciocínio se aplica ao índice de correção monetária. Atualmente, o que mais favorece os mutuários, utilizado em todos os financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), é a TR (taxa referencial). Os demais índices chegam a ser três vezes maiores, o que certamente vai pesar na hora de reajustar a prestação e o saldo devedor.”
Não existindo possibilidade de negociação ou portabilidade, a melhor alternativa é alugar o imóvel para que seja possível manter o financiamento, ou vendê-lo e quitar a dívida. Atualmente, os financiamentos são feitos com base na Lei 9.517/97, que trata da alienação fiduciária de bens imóveis. “Nessa modalidade, se o mutuário atrasar com o pagamento de três prestações ou mais, o banco pode iniciar o procedimento de execução extrajudicial da dívida. Funciona assim: o mutuário inadimplente é notificado pessoalmente (ou via edital) a saldar sua dívida, no prazo de 15 dias, se não conseguir fazer o pagamento, o imóvel é retomado pelo banco, que – em seguida – leva a unidade a leilão”, esclarece Rascovit.
É importante ressaltar que, após o prazo de 15 dias, o mutuário não consegue mais pagar as parcelas em atraso e muito menos negociar a dívida. “A ABMH lembra que, embora esse seja o posicionamento de todas as instituições financeiras (inclusive da Caixa Econômica Federal), é possível pagar as parcelas em atraso até a data do leilão imóvel (inclusive através do saldo da conta vinculada do FGTS), evitando que o bem seja arrematado por terceiros. Todavia, esse direito é reconhecido somente na via judicial, por determinação do Superior Tribunal de Justiça.”
Uma última alternativa, que vale para quem possui financiamentos mais antigos (que não sejam da Lei 9.514/97 – alienação fiduciária), é pedir a revisão da dívida, se for necessário na Justiça, como acrescenta Wilson Rascovit. “Esse tipo de contrato está repleto de irregularidades, seja no reajuste do saldo devedor ou das prestações, sendo possível rever os valores cobrados pela instituição bancária, e, assim, tornar o empréstimo pagável.”
Para quem pensa em fazer um empréstimo para quitar o financiamento habitacional, o vice-presidente da ABMH avalia esta alternativa como uma péssima saída, que deve ser utilizada somente se a pessoa tiver um dinheiro extra a receber dentro de um futuro próximo ou caso pretenda quitar o atraso para vender o imóvel. “Fora essas hipóteses, entrar numa nova dívida vai onerar ainda mais a situação financeira do mutuário e certamente acarretar uma nova (e maior) inadimplência. Além disso, como se sabe, os juros do financiamento habitacional são muito menores que outras modalidades de crédito, logo, o melhor é negociar o próprio financiamento.”
Sobre a ABMH
Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 11 estados, além do Distrito Federal e presta consultoria jurídica gratuita.
