A aquisição de um imóvel na planta é um negócio, à primeira vista, extremamente vantajoso, já que o preço que se paga antes do término da obra é sempre mais baixo do que o preço do imóvel pronto. Contudo, é preciso ter bastante cuidado nas fases pré-contratual e contratual para se evitar surpresas desagradáveis no futuro.
O vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Wilson Rascovit, ressalta que, antes mesmo de fechar o negócio, o comprador deve se cercar de toda documentação possível, tanto do imóvel quanto da empresa. “Primeiramente, deve ser certificado se aquele empreendimento já foi devidamente instituído e registrado no cartório de registro de imóveis, nos termos da Lei 4.591/64”, recomenda.
De acordo com ele, o registro prévio da incorporação, memorial descritivo e minuta da futura convenção de condomínio são condições fundamentais para início das vendas das unidades. “Esse requisito é de suma importância para o comprador, pois, uma vez registrado, torna-se pública a intenção de construção do empreendimento”.
Além dos documentos, deve-se verificar se quem está vendendo é realmente o dono do imóvel (no caso, pode ser o construtor/incorporador) ou, se vendido por terceiro, qual documento autoriza a venda por ele. “Neste momento, a venda pode ser feita pelo construtor, permutante do terreno, adquirente anterior ou até mesmo por intermédio de uma imobiliária representando qualquer um dos citados anteriormente”, diz Wilson Rascovit.
Certificados esses procedimentos, antes de assinar o contrato, é muito importante observar a forma de pagamento, conforme o vice-presidente da ABMH. “Quando a compra é feita diretamente com o construtor e de forma parcelada, o comprador deve ter ciência de que as parcelas antes do término da obra sofrerão correção por algum índice, normalmente, Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou Custo Unitário Básico de Construção (CUB)”.
Segundo Wilson Rascovit, para se ter uma ideia, no ano de 2020, o INCC teve um acumulado superior a 30%, o que impacta diretamente no valor da própria compra e venda e das prestações. “É importante destacar que mesmo tendo um percentual elevado nos últimos 12 meses, o INCC é um índice de correção monetária legítimo e aceito tanto no mercado quanto pelo Poder Judiciário”.
Mesmo com essas precauções, a compra de um imóvel na planta tem o lado positivo de poder personalizar o imóvel em termos de acabamento e algumas pequenas alterações estruturais, dependendo do tipo construtivo, assim como o fato de se ter um bem que nunca foi habitado. Além disso, os imóveis novos contam com garantia construtiva da empresa, o que, aparentemente, dá um pouco mais de segurança ao comprador, se comparada a uma situação envolvendo compra de imóvel construído há mais anos.
Mas o advogado faz uma alerta. “Mesmo sabendo que a compra de um imóvel é uma operação extremamente sentimental, o comprador deve saber bem o negócio que será feito, principalmente após a entrada em vigor da Lei 13.786/2018, conhecida popularmente como Lei do Distrato, pois é uma lei que beneficia bastante o construtor em caso de desistência do negócio pelo comprador”.
