O ponto comercial é o local onde se encontra situado o varejista ou empresário. Nesta linha, podemos dizer que o ponto é um dos elementos formadores do fundo de comércio/empresarial, este último também chamado de estabelecimento.
Como é notório, muitas vezes o ponto comercial é fundamental para o sucesso do negócio, visto que pode ser ele determinante para a captação e manutenção da clientela almejada.
Pelas razões acima e com a finalidade de evitar abusos dos locadores, a nossa legislação, desde a “Lei de Luvas” (promulgada em 1934), confere uma proteção especial a alguns inquilinos de imóveis não residenciais, abrigo este que ainda hoje é alvo de rotineiras dúvidas.
Feito este relato, frise-se que o comumente chamado “Direito ao Ponto”, de acordo com lei vigente, é o direito do locatário de ter o seu contrato de locação renovado compulsoriamente, através de uma ação judicial chamada “ação renovatória de contrato de locação”, prevista na Lei do Inquilinato (lei 8.245/91).
Para ser válida, a ação renovatória deve ser proposta de 1 ano a 6 meses antes de vencer o prazo de vigência do contrato de locação, sendo necessário, também, o preenchimento dos seguintes requisitos:
- O contrato de locação precisa ser por escrito e com prazo determinado de 5 anos ou mais (ou deverão existir contratos por escrito com prazos somados ininterruptos que atinjam 5 anos ou mais);
- Exploração do mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo ininterrupto de 3 anos;
- Exato cumprimento das obrigações contratuais, como: aluguel, condomínio, fundo de promoção, seguro, impostos, taxas etc.; e
- Quando houver no contrato original, a indicação do fiador e sua declaração concordando com a renovação, bem como comprovação de sua idoneidade/solvabilidade.
Destaca-se que, se o inquilino não ingressar com a ação renovatória no prazo acima, o locador poderá exigir a desocupação do imóvel (ou o aumento do aluguel e/ou cobrança de luvas), por meio da ação de despejo, hipótese em que não acarretará a obrigação deste em prestar indenização ou qualquer outro tipo de ressarcimento em favor do lojista pela perda do ponto.
Com efeito, cabe esclarecer que a recomendação não é entrar com a ação renovatória direto, isto é, a ideia é tentar negociar a renovação do contrato e concluí-la (entenda-se receber em mãos a via do novo contrato/aditamento assinado pelo locador) antes de terminar o seu prazo de propositura.
Importante destacar que para entrar com a ação renovatória independe o fato se o inquilino pagou ou não as luvas (também conhecidas como “cessão de direito”, “res sperata”, “reserva de uso” etc.). Ou seja, o pagamento das luvas não gera qualquer direito com relação à permanência do locatário no imóvel alugado, como também em “vender” o ponto a terceiros ou exigir indenização na hipótese de desocupar o imóvel espontaneamente ou via a ação de despejo. É possível somente, em tese, recuperar parte do valor contratado a título de “luvas”, na hipótese de o inquilino rescindir antecipadamente a locação (28ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP - Apelação nº 1006177-19.2017.8.26.0114 - j. 15.10.2018).
Na prática, as luvas são exigidas pelos locadores quando concordam em celebrar um contrato de 5 anos ou mais (que permite a propositura da ação renovatória), não obstante, ser comum e legal à sua cobrança mesmo para os contratos com prazos inferiores a 05 anos.
Por fim, no que tange ao repasse do ponto, salienta-se que sempre necessitará da concordância escrita do locador, salvo se decorrer da transferência das cotas sociais da empresa locatária, o que, porém, muitas vezes é proibida ou limitada nos contratos de locação de shopping centers, apesar da disposição ser questionável juridicamente (25ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP - Apelação nº 1023300-33.2016.8.26.0577 – j. 23.11.17). Assim, a orientação aos varejistas é sempre negociar as cláusulas em seus contratos de locação de modo a autorizar ou facilitar a eventual “venda” de seu ponto a terceiros, inclusive no que tange à substituição dos fiadores originais.
*Daniel Cerveira é advogado, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados, autor do livro "Shopping Centers - Limites na liberdade de contratar", São Paulo, 2011, Editora Saraiva, Consultor Jurídico do Sindilojas-SP e professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.
