Agilizar e reduzir os custos que envolvem despesas de regularização fundiária em área urbana ou rural é um dos grandes desafios para o desenvolvimento urbano no Brasil. Uma das medidas que podem ser utilizadas para alcançar esse objetivo foi publicada na quinta-feira, 22 de dezembro, no Diário Oficial da União. A iniciativa visa facilitar as ações de regularização fundiária no País.
O procedimento foi regulamentado por meio da Medida Provisória (MP) 759/2016, do Ministério das Cidades. A Confederação Nacional de Municípios (CNM) explica que o novo marco abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para ações de regularização em área urbana e rural.
A entidade destaca que as iniciativas de regularização urbana poderão ser aplicadas em imóveis situados na zona rural, desde que o núcleo informal tenha ocupação e destinação urbana. Também tem a permissão de ser utilizada em conjuntos habitacionais promovidos pelo Poder Público.
Legitimação Fundiária
O novo marco traz uma nova modalidade para registrar a propriedade. Agora, o Poder Público poderá aplicar a legitimação fundiária, isto é, um instrumento que pode substituir a regularização anteriormente realizada título a título. Para tanto, será reconhecida a aquisição originária de propriedade a partir de cadastro aprovado pelo Poder Público.
Nesse contexto, a CNM explica que a legitimação é uma forma originária de aquisição do direito real de propriedade, conferido por ato discricionário do Poder Público aquele que detiver área pública ou possuir área privada, unidade imobiliária com destinação urbana e integrante de núcleo urbano informal consolidado.
Na legitimação fundiária, o beneficiário adquire a unidade imobiliária com destinação urbana devidamente regularizada livre e desembaraçada de quaisquer ônus, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando esses implicarem problemas ou ônus relativos ao próprio legitimado.
Caberá aos Municípios reconhecer, a partir de estudos, ocupações urbanas como consolidadas e irreversíveis que estejam localizadas em áreas públicas ou particulares com ou sem registro imobiliário. A entidade destaca ainda que os imóveis destinados às atividades profissionais ou comerciais também poderão ser beneficiados.
Além disso, a portaria traz importantes medidas para os processos de regularização fundiária em áreas de preservação permanente, total ou parcialmente, em núcleo urbano informal, bem como poderão ser objeto de Reurb de interesse social.
Direito à laje
Outra novidade apresentada diz respeito ao “direito à laje”. Ele consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção afim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
A CNM chama a atenção que o direto à laje apenas poderá ser aplicado quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, à sobreposição ou à solidariedade de edificações ou terrenos. A CNM também explica que o novo marco permite a construção de mais de uma unidade habitacional em uma mesma área, como por exemplo, se o proprietário ceder o terreno, cada morador de unidade terá uma escritura individual: (quem mora no primeiro piso e no segundo piso (da laje) terão um documento)
Por esses motivos, a CNM recomenda que o gestor avalie o novo marco e verifique quais as situações existentes em seu Municípios que vai implicar na adoção dos novos dispositivos da MP. A entidade ressalta que a Portaria traz importantes avanços nas ações de regularização fundiária e também considera relevante que o governo federal capacite os gestores para viabilizar as ações de regularização fundiária. Isso deve ser feito no campo jurídico e na ampliação dos investimentos para o aprimoramento de ações de infraestrutura urbana nas ações de regularização fundiária.
Para a CNM, não basta apenas facilitar o reconhecimento formal da propriedade no cartório. É fundamental melhorar as condições de infraestrutura urbana. Para isso, é relevante a retomada e ampliação em investimentos de urbanização de favelas e assentamentos precários no Brasil.
Desse modo, a entidade reforça que uma unidade imobiliária regularizada facilita o acesso ao crédito e à implementação de captação de instrumentos de mais valia urbana pelo Município. Com isso, é importante que os Municípios adotem ações para dificultar a ocupação não planejada e regularize as ocupações existentes informais e irregulares.
