Ao julgar Incidente de Resolução de Demanda Repetitiva (IRDR) proposto pela Laguna Empreendimentos Imobiliários Ltda em ação movida por Vicente Resente Teles, em trâmite na 1ª Vara Cível da Comarca de Porto Nacional, o Tribunal de Justiça do Tocantins (TJTO) acabou pacificando várias teses acerca de contratos de compra e venda de lotes urbanos no Estado, nos quais o comprador propõe a anulação do negócio. Uma delas é que este terá direito a receber as parcelas já pagas em até 12 meses (com incidência de correção monetária desde a data do desembolso de cada parcela, via índice INPC), como prevê o §1º e seguintes do Artigo 32-A da Lei 6.766/18 (cuja redação foi alterada pela Lei 13.786/18), sem prejuízos das carências legais.
A decisão cria precedente a ser seguido pelos juízes de primeiro grau em cujas varas tramitam atualmente 1.766 processos que estavam suspensos à espera do julgamento do IRDR. Há ainda outros 21 processos similares tramitando em grau de recurso no TJTO.
Com acórdão publicado no último dia 21 de fevereiro, a decisão, com oito teses (veja quadro abaixo), aprovada por unanimidade e relatada pelo desembargador Ronaldo Eurípedes, firma que o ato de compra e venda de imóveis dessa natureza trata-se de contratos de adesão, de relação de consumo e, como tal, deve se submeter às regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Outra tese pacificada diz respeito aos valores pagos que o vendedor poderá reter nesse tipo de rescisão, valendo agora o que consta no Artigo 32-A, incisos I a V, da Lei 6.766/79, cuja redação também foi alterada pela Lei 13.786/18. O inciso 2, por exemplo, estipula que “o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato”.
Já a tese 5 firma que “incidirá correção monetária desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, aplicando-se o índice INPC. Os juros de mora incidirão desde o trânsito em julgado da ação”.
As teses aprovadas
Tese 1: Os contratos de compromisso de compra e venda de lotes urbanos configuram-se como contratos de adesão.
Tese 2: As teses firmadas estão direcionadas aos casos em que o comprador deu causa ao desfazimento do negócio.
Tese 3: Tratando-se de relação de consumo, devem ser aplicadas as regras do Código de Defesa do Consumidor.
Tese 4: Os valores a serem retidos pela empresa administradora devem respeitar o disposto no Artigo 32-A, incisos I a V, da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei 13.786/2018.
Tese 5: Incidirá correção monetária desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, aplicando-se o índice INPC. Os juros de mora incidirão desde o trânsito em julgado da ação.
Tese 6: É devido o desconto do valor referente ao IPTU incidente sobre o imóvel, nos termos do Artigo 32-A, inciso IV, da Lei 6.766/79, redação dada pela Lei 13.786/18.
Tese 7: A restituição dos valores pagos ao comprador deverá ocorrer nos moldes no §1º e seguintes do Artigo 32-A, da Lei 6.766/18 (redação dada pela Lei 13.786/18) no prazo de até 12 meses, respeitadas as carências legais.
Tese 8: A indenização por fruição deverá obedecer a regra estabelecida junto ao inciso I, do Artigo 32-A, da Lei 6.766/18 (redação dada pela Lei nº 13.786/18).
O que diz o artigo 32-A
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;
IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;
V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:
I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;
II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.
§ 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei. § 3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997.
A redação do Artigo 32-A da Lei 6.766/18 foi alterada pela Lei 13.786/18.
